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工业用地价格行情分析

标签:工业用地          2017/06/07

导语:针对当前经济形势和土地市场运行变化情况,为进一步落实党中央、国务院

针对当前经济形势和土地市场运行变化情况,为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策,更好地履行部门职责,充分发挥地价政策在宏观调控中的作用,部决定对《全国工业用地出让最低价标准》(以下简称《标准》)实施政策进行适当调整。以下对工业用地价格行情分析。

工业土地价格的构成方面主要取决于多方面的因素,所以这个价格是很难说的,一般来说工业用地价格只有市场交易价格的2/3不到,甚至更低。

影响因素有::(1)成本费用。包括于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用。从当前的情况看,取得成本(征地补偿安置和拆迁费用)、前期开发成本(几通一平费用)和政府收益(税费和土地纯收益),大体各占1/3,其中的被征地农民的补偿安置费明显偏低,应该予以纠正。

(2)级差地价。这主要是指区位因素。土地区位的差异直接影响土地收益的高低。这是决定工业地价水平差异的主要因素。

(3)土地稀缺程度和供求状况。一般地说,工业土地资源越稀缺,供求关系越紧张,其地价水平就越高,就越接近地块的收益水平;土地供应总量、结构、供应节奏及供应时间的调整,都会直接影响地价水平。

(4)对土地未来升值的预期。例如,对地铁建成后沿线地价水平升高的预期。在上述因素中,成本费用(价值)是工业土地"招拍挂"的底价,也是工业土地市场成交价的基础;而级差地价、土地稀缺程度和供求状况、对土地未来升值的预期等因素对工业地价的影响,则是在"招拍挂"的竟价中得以实现的。总之,要坚持成本体现补偿,价格反映级差、稀缺、供求、预期的原则。

2016-2021年中国工业地产行业市场需求与投资咨询365手机客户端表明,2015年第四季度,42个样本城市(全区域)总共成交工业用地1672宗,环比增长5.62%,同比上涨9.28%。成交面积6540公顷,环比下降3.49%,同比增长1.46%。土地出让金收入共计263亿元,环比上涨1.16%,同比下降14.98%。成交土地地面均价402元/平方米,环比上涨了4.82%,同比下降了16.25%,成交土地楼面均价292元/平方米,环比上涨4,95%,同比下降20.85%。

2016年一季度,工业用地成交量和土地收入较上季度下降幅度较大,这与2017年首季度整体土地市场不活跃紧密相关,但工业用地成交价格却稳中有升。其缘于目前楼市去库存压力较大,尤其在一线城市以外的二三线城市,供求关系较为紧张,导致工业用地价格同比上涨明显。

中国指数研究院发布365手机客户端显示,2017年2月工业用地溢价率较上月下降。2017年1-2月,全国300城工业用地平均溢价率为1.11%,较上年同期下降1.11个百分点。2月全国300城工业用地溢价率为0.41%,较上月下降1.43个百分点。

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